COME OTTENERE UN MUTUO?
Il processo di scelta e ottenimento del
mutuo può sembrare complesso e oscuro. In realtà basta conoscere i
diversi passaggi e le loro implicazioni per affrontarli con
tranquillità e gestire la propria richiesta di mutuo nel modo più pratico ed efficace.
- La
scelta della banca
- La
richiesta di mutuo
- Il
parere preliminare di fattibilità
- I
documenti da presentare
- La
delibera del finanziamento
- Finanziamento
massimo
- Il
contratto di mutuo
- Costituzione di ipoteca
- L’erogazione
della somma mutuata
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LA SCELTA DELLA BANCA
Il compromesso o promessa di vendita è lo strumento
giuridico che consente al compratore di cercare la somma necessaria
all’acquisto e di stipulare successivamente l'atto pubblico di
compravendita. È indispensabile pertanto attivarsi per ricercare una
banca che soddisfi l’esigenza del caso e che tenga conto delle
caratteristiche peculiari del richiedente.
LA RICHIESTA DI MUTUO
Una volta individuata la banca occorre compilare con
la massima precisione possibile la domanda di finanziamento in tutte
le sue parti. La domanda di mutuo, predisposta sotto forma di
questionario, contiene le seguenti informazioni:
- i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti
il finanziamento;
- la residenza;
- l'attuale abitazione: se
in affitto, in proprietà o se presso terzi;
- la composizione
del nucleo familiare;
- le persone a carico;
- l'occupazione
attuale: se dipendente o lavoratore autonomo;
- l'anzianità di
servizio o di lavoro autonomo;
- il settore
lavorativo/produttivo;
- se lavoratore dipendente: l'indicazione
del datore di lavoro;
- la qualifica;
- il reddito netto
mensile;
- il reddito netto annuale;
- la descrizione
dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale,
coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di
costruzione);
- il valore della costruzione;
- una
dichiarazione di non avere debiti ovvero di averne; in quest'ultimo
caso occorre precisare l'importo e l'identità dei creditori.
IL PARERE PRELIMINARE DI FATTIBILITÀ
I dati e le richieste contenuti nella domanda
consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull'operazione di mutuo. La concedibilità o meno (fattibilità dell'operazione) della somma richiesta dipende in generale dal
concorso di più elementi. Essi sono:
- il reddito netto del richiedente e dei suoi
familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei
redditi;
- il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;
- la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi
(fideiussione, pegno).
Dall'esame dei dati sopra elencati la banca è in grado
di esprimere un proprio "parere di fattibilità" che, se positivo, dà l'avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della
documentazione. Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca
per determinare l'importo del mutuo è il cosiddetto rapporto
"rata/reddito": la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento,
non dovrà superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo
dei richiedenti.
LA RICHIESTA DI DOCUMENTAZIONE
Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento
richiesto è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione
necessaria per confermare quanto già dichiarato informalmente nella
richiesta di mutuo. La Banca provvede alla richiesta, anche per via
e-mail, della seguente documentazione:
Lavoratori dipendenti
- dichiarazione del datore di
lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;
- originale
dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in
alternativa copia del mod. 730 o "Unico").
Lavoratori autonomi o liberi professionisti
- copie
del modello "Unico" (ex. Modello 740);
- estratto della Camera
di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
- se
professionista, attestato di iscrizione all' Albo professionale cui
appartiene.
Per tutti e a integrazione dei documenti sopra
elencati
- certificato di nascita;
- certificato di stato
civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le
annotazioni;
- l'estratto di matrimonio deve contenere tutte le
eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
-
nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna
presentare copia della sentenza del tribunale;
- copia della
"promessa di vendita" o "compromesso";
- planimetria, con
l'indicazione delle proprietà confinanti sia dell'immobile sia delle
eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
- copia del
certificato di abitabilità;
- copia dell'ultimo atto di acquisto
dell'immobile;
- se l'immobile è pervenuto per successione
occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio
successioni.
LA DELIBERA DEL FINANZIAMENTO
La banca, acquisita la documentazione inoltrata ed
effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione della
"dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia,
nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di
sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera
avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione al richiedente e
fissa la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento
(concessione formale del mutuo).
FINANZIAMENTO MASSIMO
L'importo massimo finanziabile è in genere l'80% del
valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. Alcune
banche finanziano fino al 100%, anche se a tassi più onerosi e con
ulteriori garanzie. Anche per finanziamenti entro il limite dell'80%
possono a volte essere richieste, in aggiunta alla garanzia
ipotecaria, altre garanzie supplementari che siano ritenute idonee e
necessarie dalla Banca.
IL CONTRATTO DI MUTUO
Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del
procedimento iniziato con la sottoscrizione della proposta di
acquisto e della promessa di vendita (compromesso). Il mutuo viene
stipulato davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente
il finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell'atto
è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente,
con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire
alla banca altrettanto denaro.
COSTITUZIONE DELL'IPOTECA
Di
norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore
della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento.
L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene
iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le
banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un
valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%).
L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:
- gli interessi nella misura concordata;
- gli
eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento
delle rate;
- i premi assicurativi;
- gli oneri erariali, i
tributi, le spesa, gli oneri notarili, professionali, ecc.
- le
spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di
quanto dovuto.
L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se
il mutuo dura di più occorre rinnovarla) ma occorre chiedere alla
banca l'assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere
l'immobile.
L’EROGAZIONE DELLA SOMMA MUTUATA
Al fine di snellire al massimo le procedure e gli
oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si
fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo
strumento del "contratto unico".
Esso si configura come un mutuo
ove l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente
luogo contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma viene pure
contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di
deposito a garanzia dell'iscrizione ipotecaria.
Nei dieci giorni
successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per
il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente
riconsegnata al mutuatario.
Per semplificare e agevolare la
transazione la banca in genere attiva il cosiddetto
prefinanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la somma,
sulla qualle verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi
dall'erogazione al completamento della pratica notarile di
ipoteca.